Augen auf beim Immobilienkauf
Eigentumswohnung Berlin
Pankow - Prenzlauer Bereg
Wer eine Gebrauchtimmobilie erwerben möchte, hat dafür gute Gründe; dies könnten einige davon sein:
- An erster Stelle steht natürlich das Geld; Gebrauchtimmobilien sind günstiger, da sich ihr Preis nicht aus den Kosten inkl. Mehrwertsteuer der Einzelgewerke plus Grundstückskosten zzgl. Gewinnmarge des Bauträgers zusammensetzt. Der Preis bildet sich auf einem eigenen Markt für Gebrauchtimmobilien und wird wie bei anderen Wirtschaftsgütern auch von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Dies ist auch der Grund warum viele Eigentümer falsche Vorstellungen vom Wiederverkaufswert ihrer Immobilie haben. Den Satz, den man in diesem Zusammenhang immer wieder hört ist: "Aber ich habe doch soviel in das Haus investiert…". Ob die Investitionskosten bei Wiederverkauf am Markt annähernd wieder erzielt werden können hängt von mehreren Faktoren ab; zum einen davon, inwieweit die Investition tatsächlich werterhöhend ist und zum zweiten von der Lage und der Nachfrage auf dem entsprechenden Immobilienmarkt.
- Der zweite Grund ist einfach der individuelle Geschmack. Viele wohnen lieber in einem modernisierten Altbau (hohe Decken, Stuck, etc.) als in einem "sterilen" Neubau. Zudem sind bei Altbauten (Häusern) die Grundstücke in der Regel größer ohne dass ich für das große Grundstück den vollen aktuellen Bodenrichtwert bezahlen muss, da diese oft aufgrund der bereits vorhandenen Beplanung und Bebauung nur mit Abschlägen kalkuliert werden können.
Als weiteren Grund geben viele Kaufinteressenten immer wieder an, dass Sie lieber was bestehendes kaufen, "weil das schon steht, der Bau trocken ist, und man vor Baumängeln eher gefeit ist…". Dies kann schon ein Argument sein, aber nur dann, wenn man sich die Bestandsimmobilie genau anschaut!
Am besten ist es da, wenn man das Objekt vorab von einem Experten bewerten lässt. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Kurzexpertise zur Ermittlung des durchschnittlichen Richtpreises für die Immobilie. Dies ist die günstigste Möglichkeit, wenn ich nur wissen möchte, ob der angebotene Preis für das Haus oder die Wohnung innerhalb der üblichen Preise für vergleichbare Objekte liegt.
- Wer zusätzlich noch rechtliche und bautechnische Besonderheiten prüfen lassen möchte, der kommt um ein teureres Gutachten nicht herum. Hier bietet es sich an, einen diplomierten oder zertifizierten Sachverständigen einzuschalten, der das Objekt besichtigt und dann ein Kurzgutachten oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellt.
Hier noch einige Tipps vorab, worauf man immer achten sollte:
- Erscheinungsbild und erster Eindruck der Immobilie (sind die Außenanlagen ungepflegt und zugewuchert, trifft das oft auch auf die Immobilie zu)
- Steht das Haus (die Wohnung) bereits längere Zeit leer; wurde in dieser Zeit geheizt ? Grundsätzlich ist Vorsicht angesagt bei Immobilien die sehr lange Verwertungszeiträume haben (Ladenhüter) oder auch bei Immobilien, die in kurzer Zeit mehrfach den Eigentümer gewechselt haben ! (Dies können Sie übrigens in Abt. I des Grundbuchs sehen)
- Putzabplatzungen im Sockelbereich deuten in der Regel auf aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk und unzureichende Horizontalabdichtung des Mauerwerks hin. Hier sollten Sie auf alle Fälle einen Fachmann hinzuziehen, um bei den Sanierungskosten keine Überraschungen zu erleben.
- Dachstuhl: Liegt Holzstaub auf dem Boden des Dachstuhls, deutet dies oft auf Befall mit tierischen Schädlingen hin. Auch hier ist Vorsicht geboten. Oft muß der komplette Dachstuhl saniert werden.
- Wie ist die energetische Bilanz des Objekts; hier ist insbesondere auf die äußere Gebäudehülle und die Heizungsart zu achten. Dieser Punkt wird wegen der steigenden Energiepreise immer wichtiger!
Wer hier im Vorfeld ein paar Euro spart, erlebt später oft eine unliebsame Überraschung; deshalb: Augen auf beim Immobilienkauf und bei Unsicherheit lieber den Fachmann einschalten.
Fallen Sie auch nicht auf die Tricks einiger Makler herein:
Der beliebteste: Druck machen und auf einen anderen Interessenten verweisen, der sehr starkes Interesse an dem Objekt hätte…" . Oft wird versucht, noch vor dem Wochenende einen Notartermin zu machen, damit die Interessenten übers Wochenende keine Zeit mehr haben, sich die Sache zu überlegen.
Besichtigen Sie das Objekt immer am Tage und achten Sie bei Wohnungen immer darauf, dass das Licht ausgeschaltet ist, damit Sie sehen, wie die Belichtung ist.
Achten Sie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften darauf, ob das Grundstück real geteilt ist, oder ob es sich um die Rechtsform Wohnungseigentum handelt. Dies hat auch u. a. auf die Bauvorschriften einen Einfluss ! Z. B. sind die Anforderungen an den Schallschutz bei Objekten in der Form von Wohnungseigentum geringer. Hier werden dann oft nur einschalige Wohnungstrennwände verwendet, um Kosten zu sparen.
Achten Sie auch darauf, wenn Sie ein Erbbaurecht kaufen, dass der Preis um einiges niedriger sein muss, als bei Objekten, bei denen Sie das Grundstück mitkaufen. Gerade bei Wohnungserbbaurechten ist dies vielen Erwerbern oft nicht klar. Es werden oft fast normale Wohnungsrichtpreise gezahlt, obwohl ja dann noch monatlich ein Erbbauzins zu zahlen ist!
Sie sehen: Es gilt viele Details zu beachten. Nur ein kompetenter Sachverständiger bietet Ihnen die Gewähr, dass Sie beim Immobilienkauf keinen Schiffbruch erleiden.
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